洞傳媒-租屋市場系列報導4》租賃住宅、社會住宅及公益出租人之租稅減免初探(下)

2023 年 10 月 14 日2023 年 10 月 14 日 taiwanqut

文/莊嘉宏

政府近年來大力推動社會住宅或公益出租人政策，其中，針對租金所得稅的減免，乃推動政策的一大誘因。目前有直接規範的法規共兩部，分別為民國110 年 06月09日修正的住宅法，及112年02月08日修正之租賃住宅市場發展及管理條例。兩部法令內容有所重疊，優惠則有不同，因此有必要釐清適用的順序。

住宅法第23條第2項規定為：「住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，得依下列規定減徵租金所得稅：一、住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。二、住宅出租期間之租金所得，其必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算」。

可知，住宅所有權人將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住等法定用途使用，便有本條的適用，即可享有每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣15,000元者，免納綜合所得稅，及出租期間依應課稅租金收入之60%計算必要損耗及費用等租稅優惠。但須注意的是，本條並不適用於「公益出租人」。

租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項則規定：「個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅：一、出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。二、出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：（一）每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。（二）每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算」。

可知，所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，便有本條的適用，即可享有每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣6,000元者，免納綜合所得稅、租金介於6,000至20,000元之間者，出租期間依應課稅租金收入之53%計算必要損耗及費用等租稅優惠。至於每月租金收入超過新臺幣20,000元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。同樣地，本條亦不適用於「公益出租人」。

一般而言，同一部法律前後對相同事物規範不同時，在法律適用上以「從新、從優」為原則；不同法律對相同事物規範有所不同時，則先看各該法律是否有排除其他法律適用的優先規定，若無，則思考同時適用兩部法律是否會有內在衝突，若有，則擇一適用其中一部法律。

租賃住宅市場發展及管理條例規範標的為「租賃住宅」，住宅法規範標的則包括「租賃住宅/社會住宅-包租契約」、「租賃住宅/社會住宅-代管契約」及「租賃住宅/公益出租人」三者如前文所述，亦即，不論住宅法所規範的社會住宅或公益出租人，本質都仍屬租賃住宅。且因住宅法與租賃住宅市場發展及管理條例均無排除其他法律適用條款或優先條款，對租稅優惠卻有規範不一致的情形，如同時適用兩部法令，將發生內在衝突，因此只能選擇其中一部加以適用。

經查，租賃住宅市場發展及管理條例係於112年修法，住宅法則於110年修法，原則上會選擇適用修法在後的租賃住宅市場發展及管理條例，但住宅法23條不論在免稅金額或租金所得必要損耗及費用之減除等部分，均優於租賃住宅市場發展及管理條例，因此選擇適用住宅法較為有利。

所謂能近取譬，則近道矣，對於住宅法的具體適用，凌群不動產管理顧問有限公司總經理辜博鴻表示：「每戶每月租金收入，免稅額最高1.5萬元，房屋必要支出費用可再減60%(減稅率)。白話說，每月租金1.5萬元以內者，完全免繳租金所得稅」，辜博鴻進一步舉例說明：「如果房東每個月的租金收入為2萬元，個人所得稅級距為12%，那麼房東的租金所得稅，每年需要繳的稅金為2,880元(計算式為{(20,000-15,000)X(1-60%)} X 12個月X所得稅級距12% = 2,880元)，對房東來說，相當地優惠」

辜博鴻更指出若干法律在實際適用之後產生的情形，例如自願申請成為社會住宅的房東，自然享有前述租稅優惠，但對於因房客申請而成為公益出租人的房東（簡單來說只要租客符合申請租金補貼資格，房東就是公益出租人），則僅能回歸適用所得稅法，必要費用的認列以全年租金乘以43%計算之，與前述住宅法的60%、租賃住宅市場發展及管理條例的53%相比，都有不小的差距。因此辜博鴻直言，申請加入社會住宅，享有租稅優惠全面的保障，是較佳的選擇。

(全文完)