洞傳媒-租屋市場系列報導2》社會住宅、公益出租人與400萬免稅額之探討(下)

2023 年 10 月 13 日 taiwanqut

文/莊嘉宏

內政部「社會住宅包租代管第4期計畫」正式推動後，引起房東族群的猜忌和懷疑，諸如「不要為了1萬元(註：指1萬元的修繕補助)，讓免稅額400萬瞬間沒了，這是一件超級傻的事情！」、「房子只要出租給人家，自用住宅的400萬免稅額就沒了」等，房東族群心存懷疑，直接導致「社會住宅包租代管第4期計畫」所設定的目標戶數，由原本的6.4萬餘戶擴大至8萬戶是否能如期達成，打下一個大大的問號。

所謂自用住宅的400萬免稅額，係規定在所得稅法第14-4條第3項第1款第8目：「符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十」，簡單的說，移轉不動產計算房地合一稅時，持有房屋或土地，5年內轉售課稅35%～45%，5年到10年課20%，10年以上也要課15%，但是如果符合「自住的」房屋、土地，則另有優惠條件，有400萬元免稅額，且稅率只要10%。

經筆者查證，目前稅務機關僅對於「公益出租房屋之土地，不適用土地增值稅自用住宅優惠稅率」做出解釋。稅務機關更表示：「土地所有權人出售自用住宅用地，無論是適用「一生一次」或「一生一屋」的規定，分別在出售前1年內或前5年內，必須無「出租」的行為，才有自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。房東將住宅出租給弱勢族群，仍屬出租行為，所以出售公益出租房屋之土地是無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅」。

前開稅務機關見解雖然是針對「土地增值稅」所做，但稅務機關在面對房地合一稅的相同疑義時，不可能自我矛盾地將房東參加社會住宅或成為公益出租人，認定不屬於出租行為，或認定雖屬於出租行為但仍比照自用住宅課稅。因此，在成為社會住宅或公益出租人後，確實無法適用前揭所得稅法給予的400萬免稅額的優惠。

針對此疑問，筆者專訪經營包租代管領域20多年的凌群不動產管理顧問有限公司總經理辜博鴻，辜博鴻表示：「土增稅比照非自用、房地合一稅也會喪失400萬的自用免稅額，的確是住宅法、租賃專法修法時未兼顧到的立法疏漏，甚至可能是基於課稅公平考量而有意為之，因此未同步修改所得稅法。但回歸事物本質來看，仍取決於投資人係出於長期投資或短期投資的心態」。

辜博鴻接著說：「短期投資者傾向賺取再次出售的物件價差，自然較重視免稅額能否適用；反之，長期投資者來說，400萬的免稅額換算下來的節稅利益，是有可能從每個月的租金當中逐漸吸收的，影響性亦不會如坊間傳聞的那麼大。」

辜博鴻更表示，投資物管領域，較為健康的心態應為長期持有物件，物管投資畢竟跟不動產投資是不同市場，不宜相提並論。

辜博鴻進一步說道：「一般出租的話，尤其是作為社會住宅或者公益出租人後，因為必須要公開曝光，因此我們在接到相關詢問時，一定會先問屋主或房東，最近兩年內有沒有要賣房子，如果有的話至少要兩年，之後再來買賣，會較為划算，但都一定要在事前跟房東及房客溝通好。」

辜博鴻最後提到，從屋主或房東的角度來看，參加成為社會住宅或公益出租人，除了有業者幫忙出租跟管理房屋的好處外，還可享有諸如下列之補助措施：

房屋稅、地價稅及租金所得稅等稅賦減免。此部分另於系列報導3詳述之；
包含公證費、修繕費、居家安全相關保險費補助等金額不等的費用補助，補助金額約略如下：(A)公證費：雙北補助最高4,500元/件/次，其他縣市補助最高3,000元/件/次；(B)修繕費：補助最高10,000元 /戶/年；(C)居家安全相關保險費補助：每年每件最高補助3,500元/戶。
包租代管免服務費，一般若房東自行委託仲介代租或代管，實務上較常見的收費標準為，出租介紹費約為1個月的租金；代管費則約為以每月租金乘以10%計算。但在加入社會住宅包租代管後，房東則可享受免費的出租及代管服務，對房東們可謂相當實惠。

詳細資訊可進一步參閱凌群不動產管理顧問有限公司官網(https://www.linkrich.com.tw/socialhousing.php)