爛尾樓的遺產 中國上半年法拍屋同比增加12%
文/陳筠
中國樓市持續低迷，今年上半年的全國住宅類法拍屋達20.2萬戶，較去年同期增加12%。分析人士表示，法拍屋數量增加，反映出中國經濟下行的壓力增加，在可預見的半年到一年之間，中國樓市恐難以看到好轉跡象，甚至法拍規模還將持續上升。即便有「新質生產力」的倡議，也難以喚回中國民眾對於整體經濟發展前景的信心。
成交率下滑
中國全國性財經類日報《上海證券報》8月15日報導，房地產市場研究機構「克而瑞」新近發佈的資料顯示，2024年上半年中國全國住宅類法拍房掛拍量超20.2萬套，同比增幅超過12%，但成交率逐年下滑，2024年上半年的法拍成交率為17%，較上年同期下降7個百分點。
報告說，從折價比例來看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達33%，同比增加3個百分點。在房屋交易量持續收窄的背景下，法拍房的折扣力度正在進一步加大。
但也有逆勢成長的案例。《杭州房產》8月13日報導，有一間位元在杭州小河直街歷史街區裡的法拍房，面積48.79平方米、起拍價282萬元人民幣，圍觀者超過4.6萬人次，12日開拍首日就有3人報名，最終有8人報名，經過81輪競價，最終以415.95萬元成交，超出評估價將近76萬元，折合成交單價約8.53萬元人民幣。
分析人士說，該物件具有稀缺性，小河直街有點像是江南小街，離地鐵站步行不遠，期間還會經過一些水上巴士站，沿街有些茶飲店就座落在小河邊，別具風情。但大部分的法拍屋經過了一拍二拍三拍，房產價值通常越來越低。
台灣國防安全研究院國家安全研究所副研究員王占璽在接受美國之音採訪時表示，中國法拍屋數量上升，實際上是中國房地產市場一系列變化跟政策效果的綜合性結果，這是可以預期的。
他指出，中國房地產市場近年來持續低迷，即便中國政府自去年開始推出一系列激勵措施，包括解除購房限制、提供更高的貸款優惠，或是將未出售的房屋改造成保障性住房等等，但在中國整體經濟發展相對停滯，並且政府對於房地產控管其實並未鬆手的情況之下，中國房市景氣整體下降是全面性的，而且速度非常快。
制度不平等
王占璽表示，法拍屋實際上可以說是早期爛尾樓的遺產，在樓市下行的過程當中，新的房子都沒有人要買了，爛尾樓也處在一個供過於求的狀態，「而且其實尷尬的是，這裡面其實呈現出來中國在房產市場上的一個制度不平等的情況。」他說。
王占璽表示，意思是說，比如今年7月買房的人，其所能使用的貸款優惠會比前兩三年買房的人好很多，這也代在兩三年前或者更早之前買房的人，本身的貸款壓力就已經比較大了，在又要面對爛尾樓的情況，財務壓力更大。
「克而瑞」的報告也提出相同的觀察。報告說，中國房市目前仍處於下行階段，加上經濟承壓，前些年高杠杆購屋群體將面臨較大的還款壓力，貸款違約風險或將增加，這也代表中國住宅類法拍房的供應規模還會繼續上升。
二線城市法拍屋增幅突出
報告還說，法拍房在二線城市的增幅最為突出，其中鄭州在2024年上半年的掛拍套數達5178套，較去年同期大增43%。廈門、蘇州、福州等城市的住宅類法拍屋掛牌量也同比增長超過40%。
但值得注意的是，同期上海法拍房掛拍量呈現明顯減少的趨勢。2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，較2023年同期下降63%。在法拍房規模比較大的城市中，合肥、成都、長沙、天津掛拍量也明顯下降，法拍房規模快速收縮。
中國媒體人Kevin在接受美國之音採訪時表示，中國法拍屋數量近年來爆增，主要跟經濟下行壓力增加、房地產市場調控政策嚴格、企業和個人債務問題加劇等有關。這些因素導致許多業主無法按時償還貸款，最終被迫將房屋進行司法拍賣。其背後反映的是結構性問題，比如中國的經濟增長過度依賴房地產行業、金融風險累積等。此外，也顯示出消費者信心不足以及購買力下降。
他說，他有一位北京的朋友在2018購入了一套商品房，每月需支付5000元人民幣左右的按揭貸款。但由於兩年後遭到疫情衝擊，朋友所在的公司業績大幅下滑，以致朋友不幸被裁員。在失去穩定收入來源後，朋友逐漸無法負擔每月高額的貸款支出，同時由於北京房地產市場價格波動，朋友嘗試出售該住宅但未果。最終在2021年底，被銀行申請法院強制執行並進行司法拍賣，以償還欠款。Kevin說，這種因為經濟環境惡化導致個人財務狀況惡化，從而無法繼續還房貸的情況，並不少見。
Kevin說，法拍屋在中國二線城市的增長會較為突出，是因為二線城市的經濟基礎較弱，抗風險能力也相對較低。在經濟不景氣或政策收緊時，更容易受到影響。此外，一些二線城市在前幾年快速發展中，大量引入投資和開發專案，但需求未能如預期般增長，導致供應過剩，加重了市場壓力。
市場信心不足
他表示，法拍屋變多，表明市場上存在大量待售物件，但成交率低，代表買家數量有限，這可能跟幾個因素有關，首先是市場信心不足，潛在買家擔心房價繼續下跌，所以不願意現在購買；其次是資金短缺，銀行審核趨嚴，使得很多人無法獲得足夠資金進行購置；再加上法拍屋本身存在一定風險，如法律糾紛、不良物業狀況等，使得一些潛在買家望而卻步。
事實上，自去年7月以來，中國各城市監測資料都顯示，無論法拍房還是二手房的掛牌量，都有進一步提升的趨勢。
中指研究院今年初發佈，去年中國全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套（包含住宅類），相比2022年的58.3萬套，增加了21.3萬套，同比大增36.7%。
中指資料也顯示，中國今年上半年全國住房類的法拍屋數量有18.4萬套，成交5.3萬套；上半年法拍住宅累計掛拍拍次28.9萬，成交5.3萬次，成交率18.4%，高出2023年掛拍拍品數量17.8萬套，成交4.9萬套。
台灣致理科技大學國貿系副教授張弘遠在接受美國之音採訪時表示，法拍屋的增加是因為原來的貸款付不了，或者業主認為這個房子的市值在即便付完貸款之後也不划算，因此無奈選擇「棄房斷供」，顯示中國的房市不僅是預售屋、新成屋因為交易量快速下滑而導致投資客認賠殺出，現在連二手房、法拍屋市場也出現了問題。
他說，原本在中國政府全力救市的政策利多下，2024年第一季其實看到了一二線城市的二手屋交易市場比新成屋來得熱絡，當時很多人以為這代表中國的救市政策是有用的，但最近的資料卻顯示法拍屋或二手屋的交易不如預期。
他說：「表示政府的救房市政策就只有短期發揮作用，但是沒有辦法持續，那很顯然地政策力度不夠。」
系統性風險
張弘遠表示，他擔心的不是法拍屋，而是擔心進一步形成系統性金融風險，因為如果沒有「接盤俠」願意接手，或者試圖在法拍房或二手房的市場中牟利，將會讓法拍房的成交價格快速降低，幾拍之後房價打了好幾折，也會讓銀行想要透過法拍將呆帳補回的可行性大打折扣，將對銀行營運造成資金負擔。
他說， 2008年金融海嘯時，就是美國第4大投資銀行雷曼兄弟發現即便將房屋法拍也沒有辦法收回房貸，於是就把房貸長期積累的呆帳，透過財務美化的手段，將劣質債務跟其他優質貸款，比如軍公教人員的優惠貸款綁在一起，然後將之賣掉。
張弘遠說，如果有人願意買這種房屋抵押貸款債券（COD），原本也沒有什麼大問題，但這種壞資產與好資產共同捆綁然後出售的債券，雖可以降低買債的風險，卻也無形中讓各銀行選擇以其作為投資標的，最終導致金融風險隨著這種債券而開始擴散。因為這種捆綁各種資產債務的債券，如果其中有一筆無法清償，會導致整筆債券都欠缺採購意願，那就會讓債券持有人面臨投資泡湯的結果。
雖然中國樓市的不景氣跟中國經濟整體下行脫不了干係，但中國現在力推的「新質生產力」可能起不了太大作用。
張弘遠表示，中國的新質生產力是屬於透過生產技術進步，或者內部管理優化所產生的一種稱之為「內生性比較優勢 」的生產力，但房地產業說到底就是買賣業，不太容易誘發出內生性比較優勢，可是房地產涉及到金融，金融一旦垮台可能演變成大規模經濟風險，所以中央全力救市、全力托市，但這也可能會導致資源排擠。
張弘遠說，資源一旦排擠，要誘發新質生產力的資源或政策就會相對力道不足或資金短缺，產生「挖東牆補西牆」或「寅吃卯糧」的效應，這會使新質生產力的發展處在資源有限的狀態，使得想要透過它來改善中國經濟困境的效果很難樂觀。
