洞傳媒-租屋市場系列報導3》租賃住宅、社會住宅及公益出租人之租稅減免初探(上)
文/莊嘉宏
內政部「社會住宅包租代管第4期計畫」正式推動後，加入社會住宅及公益出租人再次成為房東族群的熱門話題，其中租稅減免部分，亦再次成為焦點。但因涉及住宅法、租賃住宅市場發展及管理條例等數個法律規範，一般百姓恐難理解，復因推動的機關多元，從內政部營建署提出的「包租代管333」政策，到近期配合政府300億租金補貼專案而推動的「社會住宅包租代管第4期計畫」等，政策推陳出新，讓人眼花撩亂。
甚且，因為部分稅賦優惠方案在前揭法律中授權地方以自治條例制定，導致各縣市具體內容有所不同。相當考驗對加入社會住宅及公益出租人有興趣的房東們蒐集與解讀法規的能力。為此，筆者嘗試爬梳與租稅減免相關的法律規定，並專訪經營包租代管領域20多年的凌群不動產管理顧問有限公司總經理辜博鴻，觀察現行法條與實務上的具體做法有無不同。
首先應區辨者為，租賃住宅、社會住宅及公益出租人，這三者有何不同？
經查，這三個概念分別規定在租賃住宅市場發展及管理條例第3條，及住宅法第3條，具體的定義為：
- 租賃住宅：
指以出租供居住使用之建築物。(租賃住宅市場發展及管理條例第3條)；
- 社會住宅：
指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。(住宅法第3條第2款)；
- 公益出租人：
指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。(住宅法第3條第3款)。
從法條定義的外延以觀，「租賃住宅」的定義最精簡，因此適用的範圍最廣。此外，租賃住宅市場發展及管理條例第1條揭示的立法目的為：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業」，與住宅法第1條揭示的立法目的「為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境」相較，健全租賃住宅市場的立法目的，顯然比健全住宅市場的立法目的射程範圍小，因此可以得出，出租房屋原則上優先適用租賃住宅市場發展及管理條例，且「租賃住宅」的概念應可包含「社會住宅」與「公益出租人」。
整理出法規範的上下位關係，最實際的效益為，若不甚觸法，主管機關進行管制或開罰的依據會有所不同。以房東禁止房客報稅的陋習為例，政府透過各種定型化契約應記載及不得記載事項的頒布加以管制，在進行排列組合之後，呈現如下結構的適用結果：
- 租賃住宅：
依租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定」，因此內政部依照消費者保護法第十七條第1項規定公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」加以規範。
在該「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之第貳、不得記載事項中明定：「不得記載承租人不得申報租賃費用支出(第3款)；不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔(第5款)；不得記載承租人不得申請租金補貼(第10款)」等規定。
- 租賃住宅/社會住宅-包租契約：
2023年02月08日修正之「租賃住宅市場發展及管理條例」第5條第2項，直接授權中央主管機關制定「住宅包租契約應約定及不得約定事項」加以規範。
在該「住宅包租契約應約定及不得約定事項」之貳、不得約定事項中明定：「不得約定應由包租業負擔之稅費，轉嫁由出租人負擔(第3款)」；
- 租賃住宅/社會住宅-代管契約：
因代管業者僅受出租人之委託，經營租賃住宅之管理業務，代管業者並非租賃契約之出租人，其本質與租賃住宅相同，應回歸適用前開「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。
- 租賃住宅/公益出租人：
因公益出租人與前開租賃住宅的差別僅在於，住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人，「將住宅出租予符合租金補貼申請資格且經直轄市、縣（市）主管機關認定」，因此本質上亦與租賃住宅相，自應回歸適用前開「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。
當違反上開各該定型化契約應記載及不得記載事項時，主管機關在「租賃住宅、租賃住宅/社會住宅-代管契約、租賃住宅/公益出租人」這三個類型中，係依消費者保護法第56-1條：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰」進行處罰；
而在「租賃住宅/社會住宅-包租契約」這個類型中，主管機關則係依租賃住宅市場發展及管理條例第38-1條：「第五條第二項所定租賃契約當事人之一方違反中央主管機關依該項公告之應約定或不得約定事項者，經直轄市、縣（市）主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰」進行處罰。
由此可知，前述租賃新法推出後，不論是租屋公司或個人(房東)包租公、包租婆，都不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅，違者最高均處罰30萬元。而對於未誠實繳稅的房東，另依現行稅法規定如果逃漏稅得追溯5年，故意行為得追溯7年，並罰款3到5倍稅金，處罰不可謂不重。
政府一方面嚴格查緝租賃逃稅行為並加重處罰，另一方面，對參加成為社會住宅或公益出租人的屋主或房東，除令其享有業者幫忙出租跟管理房屋的好處外，另一方面則在所得稅法第16條及第22條，亦分別授權地方政府針對公益出租人或社會住宅，以自治條例方式給予房屋稅及地價稅的減(免)徵等租稅優惠，等同是給予屋主或房東一條合法出租、合法節稅的管道。
(未完待續)
詳細資訊可進一步參閱凌群不動產管理顧問有限公司官網(https://www.linkrich.com.tw/socialhousing.php)
（作者莊嘉宏為台灣國際戰略學會副研究員、洞傳媒特約記者）
