洞傳媒-租屋市場系列報導1》社會住宅、公益出租人與400萬免稅額之探討(上)

2023 年 10 月 12 日 taiwanqut

文/莊嘉宏

內政部推動的「社會住宅包租代管第4期計畫」已於2023年3月8日獲行政院同意辦理，預計開辦8萬戶、執行5年(包含2年的開發期及3年的管理期)。消息一出，再次引發熱議，政府近年來大力推動社會住宅或公益出租人政策，各種補貼措施推陳出新地輪番上陣，但為何在房東族群內仍然遭受不小的排斥、抗拒？房東們甚至奔相走告不要加入以免日後反遭政府刁難？其原因值得深入探討。

本文擬先整理房東族群口耳相傳的「政策陷阱」為何、接著分析背後的法律依據及有無解釋空間，最後再經由專訪聲譽卓著的物業管理公司(如凌群不動產管理顧問有限公司等)，看看實務上有無變通之道，最後反思政策有無值得精進之處，提出改進建議，期許租賃政策能真正嘉惠有所需的民眾。

首先要辨異的是，在最新一期的主計處統計中，2023年7月的房租指數為103.89，年增1.99%續創新高，顯示出民眾的居住成本持續增加。在此會產生一個疑問：既然政府已不斷地推出社會住宅或公益出租人的租金補貼政策，企圖協助租屋族減輕壓力如前所述，則為何房租指數仍持續追高，居住成本仍不減反增？為何會出現此類弔詭的情形？

此問題在行政院主計處網頁(https://www.dgbas.gov.tw/News_Content.aspx?n=3987&s=230873)中張貼的《我國CPI房租之編製及各界常見問題說明：一、我國CPI房租之編製說明2.我國CPI房租內涵》一文中找到解答，主計處說明：「目前實付租金查價樣本中，私有住宅逾 1,300 個樣本，社會住宅約2.1萬筆，社會住宅樣本雖多，惟在房租指數的重要性(占房租類權數)僅約 0.1％，CPI 房租指數走勢主要受私有住宅租金(含當月實付租金及押金孳息)變動影響」。

亦即，政府在進行房租指數統計時，社會住宅所佔權重極低(僅0.1%)，加上近期住宅修繕費用攀高、央行升息等原因，導致房東的房屋持有成本增加而調漲租金，因此才會出現前述政府已不斷地推出社會住宅或公益出租人的租金補貼政策，但房租指數卻仍持續追高、居住成本未見減少反而增加的奇怪現象。

而針對「社會住宅包租代管第4期計畫」中，諸如公益出租人享有每屋每月最高1萬5000元免稅、自用住家稅率1.2%及地價稅2‰稅賦等租稅優惠，以及每年給予房東1萬元的修繕補助等政策誘因，房東族群則多半是為包著糖衣的毒藥，最常見聞的說詞為「加入社會住宅之後，政府就會來查稅」，甚至不乏房仲業者對外宣稱「一但自用的房子租人後，就不再享有房地合一稅400萬免稅額，這是一件超級傻的事情」云云。

政策一出，房東們即奔相走告，期期以為不可，用草木皆兵、杯弓蛇影來形容其驚慌程度，亦不為過。

實際檢視法源，住宅法第16條規定：「公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵(第一項)。前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查(第二項)。第一項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之」

同法第22條則規定：「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免(第一項)。前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查(第二項)。第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅(第三項)。第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之(第四項)」

由此可知，不論是公益出租人或社會住宅，都享有不同程度的租稅優惠(公益出租人出租房屋的土地，其地價稅，得按自用住宅稅率課徵；社會住宅則為房屋稅、地價稅均給予適當減免)，但由於各該租稅優惠的實施年限，都僅為5年而非永遠，實施年限屆至後，出租房屋與土地，所應繳納的地價稅及房屋稅，自然需回歸為以「非自用」住宅稅率課稅。自用與非自用，其稅率相差甚遠，無怪乎房東們會擔憂日後反遭查稅，日後尚須回頭補繳稅的謠言亦塵囂直上。

雖說房東們的擔憂並非無的放矢，但出租房屋收取租金，依所得稅法第14條第1項第5類之規定，包含：財產出租的租金收入、財產出租所收的押金或類似押金的款項等，均屬租賃所得，而須繳納所得稅無疑。不論從核實課稅或健全課稅環境等觀點來看，都不應因前述租稅優惠措施，而長期將非自用住宅「自用化」，租稅優惠期限過長，亦使租稅公平性遭受質疑，更將反噬依法課稅、依法納稅之正當性。因此，房東們的擔憂與恐懼，其實並不合理。

值得注意的是，在截稿前傳出行政院會於112年10月5日通過住宅法、危老建築條例的部分修正案，修法明定公益出租人的所得資料與租賃契約，不得作為地價稅、綜合所得稅及房屋稅的查稅依據，後續是否確實能打消房東族群前述的擔憂，值得觀察。